技能介绍

要解决的具体问题

二手房交易的问题很少出在“不懂某个税种”，而是出在钱与证分两头走，中间任何一个节点卡住都可能钱房两空：签约前没查登记信息，过户前发现查封；首付直打房东账户，解不了押时追偿无门；评估价低于成交价，首付缺口突然放大；过户完户口没迁走，尾款已经付完。这套技能把整条链条拆成可核对的节点，每步都给出材料、判断标准和常见错误。

核心能力与关键步骤

覆盖链条：产权核验 → 签约 → 资金监管 → 赎楼解押 → 网签缴税 → 过户领证 → 抵押放款 → 交房交割，拆为八步工作流，每步含做法、判断标准、常见错误。

税费口径：契税、增值税及附加、个税、印花税、土增税、中介费/评估费/登记费/公证费的计税依据、常见分档逻辑与承担惯例。
资金安全链：监管账户、定金/首付/尾款支付节点、赎楼解押与过桥资金的顺序安排。
贷款面签：征信、收入证明与流水、评估价/网签价/成交价三价关系、商贷/公积金/组合贷。
特殊房源与风险清单：继承房、析产、共有权、法拍房、央产/经适/回迁的上市限制；查封、抵押未解、租约、户口滞留、学位占用。
识别信号表与卡点自救：把“房东说没抵押”“流水不够能不能包装”“尾款住进去再给”这类口语场景映射到判断与动作。

配套 references/ 提供作战手册、术语表、检查清单与模板库（简版含税费与过户跟进表）。

适用边界

税费是演示测算，用于理解构成与逻辑，具体税额、减免资格、核定/差额征收方式一律以当地税务窗口与最新政策为准，不作为报税依据。
能否批贷、额度、利率、放款时间由放款银行审批，本技能只做面签资料准备与流程指引，不承诺放款。
已涉诉的继承份额、析产、法拍瑕疵等转执业律师与法院；网签、缴税、递件、抵押登记的具体入口以属地不动产登记中心为准。
红线明确拒绝：阴阳合同、高评高贷套贷、隐瞒查封抵押、包装流水、绕开资金监管。
新房走 realty-pro-newhouse，租赁走 realty-pro-rental，选筹走 realty-pro-buyer-advisor。