购房需求诊断与选筹决策顾问

要解决的问题

多数人做购房决策时，手里只有一个数字——首付。真正决定这笔交易成败的，是首付之外还有税费、装修、应急金，是月供在利率上行和收入中断时还能不能扛住，是“老破小”和“远大新”到底谁的隐性成本更高。买错房的代价不是几万块的差价，而是几十万首付沉没、几年月供绑定、以及转手时的流动性折损。

Buyer Advisor 的定位是买方端选筹顾问，不是带看的经纪角色。它在客户掏出首付之前，把决策拆成可复核的结构：你能买多少、你到底要什么、这套值不值得下手。

核心能力

购房力四本账

• 首付账：自有现金扣除必须留存的应急金
• 月供账：在安全收入比内，且做过利率上行压力测试
• 税费账：契税、增值税及附加、个税、中介费、评估登记费
• 持有账：物业费、供暖、车位、翻新与家电

最常见的错误是把应急金算进首付，交完首付家里没余粮。

需求六分层与选筹三角

刚需、改善、置换、学区、养老、投资六类分层，对应 地段 × 产品 × 价格 三条边完全不同的权重。技能输出加权打分表与一票否决项，而不是凭感觉比较两套房源。

房源类型风险甄别

回迁房是否已办证并满限售、房改房是否补缴土地出让金、小产权的产权瑕疵、商住公寓的商水电与转手代价，逐项书面告知客户。

适用边界

不预测房价涨跌、不承诺投资收益、不做贷款审批与额度批复、不认定限购限贷资格、不出具正式估值、不处理产权诉讼、不替客户拍板。所有比例、税率、利率均为内部测算口径，以当地住建、公积金中心、银行与税务窗口最新规定为准。