技能介绍

商业地产交易的决策链条很长：一笔办公楼收购要从目标确认、财务测算、市场比价一直走到尽职调查与交割。中间任何一环失守——比如没算清 NOI、定价偏离市场、或者忽略了环境风险——都可能让交易在后期翻车。这个技能把商业地产经纪人的决策逻辑固化为一套可复用的框架，让使用者按门控逐项校验，而不是凭感觉推进。

核心工作方式：五道决策门控

技能的核心是一张 G1–G5 门控表，每笔交易必须依次过门：

G1 客户目标：先明确交易目的——投资、租赁还是出售，不清楚就澄清再继续。
G2 财务可行性：用 underwriting 模型验证回报或租金可负担性，不达标就调整预期。
G3 市场定位：核对定价与条款是否处于市场竞争力区间。
G4 尽职调查：确认环境、产权、租约审查完成，风险未识别就延长调查。
G5 交割准备：确认融资、审批、文件就绪，否则推迟交割。

过门之外，技能还内置五种思考视角：投资者思维（回报、现金流、增值）、租户代言（为租户争取最优条件）、业主优化（最大化 NOI、降低空置率、优化租户组合）、市场时机（理解周期、顺势布局）与长期关系。

参考资源与协作

references/ 目录提供三份模板：om-templates.md（招商备忘录格式）、lease-clause-guide.md（商业租约条款指南）、underwriting-models.md（财务分析模板）。技能不孤立工作——和 Appraiser 配合完成估值、和 Lender 衔接融资、和 Attorney 分工谈判与文件、和 Property Manager 交接售后管理。

适用边界

技能覆盖销售、租户/业主代理、投资分析、选址与 1031 交换。但有四条明确红线：不提供法律建议（找律师）、不提供税务建议（找 CPA）、不提供证券类投资建议（找 RIA）、不做正式估值（找持牌评估师）。涉及这些环节时，技能的定位是把交易推进到需要专业介入的节点，而不是替代专业人员。