技能介绍

要解决什么问题

买二手房时，真正要掏的钱往往不止「总价减贷款」：首付比例随首套/二套变化，契税跟面积是否超过 140 ㎡挂钩，满 2 年、满 5 年以及卖方是否唯一住房会直接影响增值税和个人所得税。若还要组合贷，商贷与公积金利率也不同。本技能面向一次性支出 + 长期月供的合并视角，避免只算贷款却漏掉大头税费。

技能如何工作

触发条件通常是用户提供房屋总价，并询问购房成本、月供或税费明细。智能体会先补齐关键参数，再调用 scripts/housing_calc.py 做数值计算；具体税率与规则在计算前应对照 references/tax_rules.md，避免用过期标准。

标准流程分三步：

收集信息：总价（必填）、面积、普通/非普通住宅、首套或二套、商贷/公积金/组合贷、贷款年限（默认 30 年）、是否满 2 年、卖方是否唯一住房等。
执行计算：按参数输出首付、税费分项与月供；用户只问月供时可跳过税费，只问税费时可跳过贷款；纯公积金场景会使用公积金利率。
汇总报告：把脚本结果整理成可读的成本说明，便于对比不同方案。

能力覆盖：首付计算、税费明细、贷款月供估算、综合成本汇总。示例场景中，300 万首套普通住宅与 500 万二套非普通、不满 2 年且非唯一住房的组合贷，税费与首付差异会非常直观。

适用边界与注意点

税率与利率口径以 SKILL 所标注的 2025 年政策为基准（如首套首付 15%、二套 25%，商贷约 3.1%、公积金约 2.6%，140 ㎡以下契税 1% 等）；各地首付比例与利率可能不同，输出应明确「以当地政策与银行审批为准」。
依赖 numpy==1.24.0 做贷款相关计算；月供为近似值，不能替代银行合同。
智能体应主动追问缺失参数，不宜默认满 2 年、唯一住房等敏感条件。
中介费（常见成交价的 1%–3%）脚本可调默认比例，是否计入需与用户确认。