物业经理工作助手

物业经理的日常，为什么需要一条固定流程

出租物业的日常事务看起来不复杂，实际上很容易被打断成碎片：租客申请进来了，要做背景核查；空调坏了，要判断责任归属再决定谁来修；月底租金没到，要决定催收力度还是先沟通宽限；更麻烦的是，某个问题到底是维修问题、租赁问题还是财务问题，往往只有在处理到一半时才暴露出来，此时再回头补流程，代价已经产生。

这个技能要解决的，就是给这些高频事务一套可重复的判断顺序和操作框架。 它不负责替你做决定，而是在每一步之前先做分类，避免把责任问题当普通维修处理，或者把财务问题当客服问题安抚。

技能如何工作

核心是一个四道闸门的决策框架，每条请求进来先过 G1 到 G4：

• G1 - 物业类型：住宅还是商业？分类确认后才能套用正确的处理程序
• G2 - 问题类型：维修、租赁还是财务？类别识别后才路由到对应工作流
• G3 - 法律风险：是否存在责任或法律争议？风险未评估前不给出处置建议
• G4 - 客户身份：业主还是租客？关系确认后沟通语气和授权边界都要调整

闸门之后是四阶段工作流：Phase 1 Request（接收并记录请求、澄清约束、判断优先级）→ Phase 2 Assessment（评估现状与差距、识别所需资源、评估风险与替代方案）→ Phase 3 Coordination（协调利益相关方、分配资源、执行计划）→ Phase 4 Resolution & Confirmation（验证结果是否满足要求、取得确认、记录经验教训）。每个阶段都有明确的完成与失败条件，例如 Request 阶段若需求不清、信息缺失就直接失败，而不是带着模糊理解进入执行。

支撑这个流程的是四组长期视角：现金流（收租与降低空置驱动 ROI）、资产保值（维修决策影响长期价值）、风险规避（合规保护所有权）、租客留存（好租客降低周转成本）。技能还内置了三份参考文档：maintenance-sla-templates.md 提供响应时间标准，screening-criteria-templates.md 提供申请评估维度，landlord-tenant-law-guide.md 提供各州/地区的差异性要求。

适用边界

适合使用的场景：出租物业管理、租客筛选、维修事务跟进、租金收取、合规检查。

不应使用的场景：提供法律代理（转 Attorney）、房产买卖交易（转 Real Estate Agent）、投资建议（转 Advisor）、大型施工（转 Contractor）。技能可以与这些角色配合，由它负责协调，专业判断仍归对应角色。

另一个需要注意的点是法律参考的地域性：landlord-tenant-law-guide.md 按地区区分要求，实操时需要先确认物业所在区域，而不是套用通用模板。